“商改住”遭禁止“商改租”卻漸成趨勢(shì)

越來越多的城市推出“商改租”舉措。

日前，重慶市政府發(fā)布的《重慶市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展計(jì)劃（2019—2022）》（下稱《計(jì)劃》）明確提出：鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃，引進(jìn)和支持發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。

值得注意的是，近年來“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”則漸成趨勢(shì)。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，將一些合適的商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)作住房租賃，既可以盤活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也將有利于增加城市的住房租賃的供應(yīng)，平抑房租價(jià)格。

“商改租”漸成趨勢(shì)

對(duì)于居民住房服務(wù)，重慶市在《計(jì)劃》中明確提出，加快制定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的支持政策，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃交易行為，逐步完善住房租賃配套公共服務(wù)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃，引進(jìn)和支持發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。

這也意味著，重慶商辦用房改成用于住房租賃正式破冰，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將有條件地允許規(guī)?；钠髽I(yè)參與其中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，重慶商辦用房的空置率一直處于高位水平，庫存量較大。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2019年第三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截至今年第三季度，重慶寫字樓總存量為468萬平方米，空置率為30.2%；第四季度預(yù)計(jì)還將迎約8萬平方米的新增供應(yīng)。

世邦魏理仕預(yù)測(cè)，未來三年，重慶寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)較預(yù)期顯著減少，至2023年市場(chǎng)存量增長不到30%。究其原因，一方面近期諸個(gè)寫字樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)變用途，改為酒店、公寓或商業(yè)，或減少寫字樓業(yè)態(tài)占比；另一方面，部分寫字樓業(yè)主推遲入市、謹(jǐn)慎擇時(shí)，或直接尋求整棟交易契機(jī)。至此，重慶寫字樓市場(chǎng)逐步邁入存量時(shí)代。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在當(dāng)前全國大部分城市商業(yè)物業(yè)庫存較大、去化周期較長的情況下，將合適的商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)作住房租賃，既可以盤活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也有利于增加住房租賃供應(yīng)量，平抑房租價(jià)格。

事實(shí)上，在重慶之前，北京、上海、廣州、深圳等城市已經(jīng)出臺(tái)了鼓勵(lì)“商改租”的相關(guān)政策，為庫存的商辦性質(zhì)用房提供了一條新的出路，“商改租”也漸成蔓延之勢(shì)。

多地禁止“商改住”

“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區(qū)別巨大。

今年11月15日，佛山市住建局發(fā)布通知禁止商辦變公寓。今年8月，廈門已出臺(tái)文件，禁止商辦改住宅。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個(gè)城市紛紛發(fā)布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點(diǎn)便是：不得將擅自將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

在“商改住”全面受阻的同時(shí)，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵(lì)。

今年7月，廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》，明確允許部分廣州市內(nèi)已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不改變的基礎(chǔ)上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價(jià)格也按住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；但只能用于出租，不能銷售。

記者查閱發(fā)現(xiàn)，各地出臺(tái)“商改租”的政策依據(jù)主要來自于國務(wù)院2016年下發(fā)的一紙文件。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（下稱《意見》），允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

該《意見》發(fā)布后，廣東、吉林、四川、海南、遼寧、江西、福建、河北、陜西、貴州、新疆、寧夏等多個(gè)省份紛紛公布細(xì)則，逐步放開“商改租”。

在四個(gè)一線城市中，深圳是最早進(jìn)行“商改租”的。

2017年10月，深圳市政府在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》中提出，“在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，改建后的住房僅限租賃或整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓或以‘以租代售’等形式變相分割轉(zhuǎn)讓。”

在接下來的2018年1月，上海市在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多余存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，在一些地方商辦物業(yè)改為住房被認(rèn)為是違法、違章建筑而進(jìn)行管控、打壓，而重慶市這一政策也為商辦物業(yè)解決庫存問題提供了一個(gè)比較好的出路。“但需要注意一點(diǎn)，商辦物業(yè)改造是有條件的，只能改為住房租賃進(jìn)行租賃收取租金，而不能當(dāng)作住房進(jìn)行售賣。”每日經(jīng)濟(jì)新聞