二手房交易風(fēng)險(xiǎn)多 居間服務(wù)謹(jǐn)慎合規(guī)

近年來(lái)，二手房交易活躍度不斷提升，在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方多委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)，代為辦理交易手續(xù)，因此，涉及二手房居間買(mǎi)賣(mài)的訴訟案件也在逐年增多。在居間服務(wù)中，有的中介承諾可辦理貸款但逾期未辦理，有的是房屋被查封無(wú)法過(guò)戶(hù)產(chǎn)生糾紛，有的則涉及簽訂居間合同后私自買(mǎi)賣(mài)是否需要承擔(dān)中介費(fèi)的問(wèn)題。《法制日?qǐng)?bào)》記者選取江蘇省連云港市兩級(jí)法院審理的相關(guān)案例，通過(guò)以案釋法，提醒在二手房交易市場(chǎng)中，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)雙方還是中介公司，都要嚴(yán)格依法合規(guī)，促進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信交易。

承諾貸款卻未兌現(xiàn)

中介有責(zé)應(yīng)賠損失

王某欲購(gòu)買(mǎi)劉某房產(chǎn)，遂向某中介公司咨詢(xún)購(gòu)房事宜。王某因擔(dān)心自身存在個(gè)人征信問(wèn)題，就能否辦理購(gòu)房貸款多次向中介公司咨詢(xún)，并將個(gè)人征信相關(guān)材料信息交付中介公司。

中介公司經(jīng)核實(shí)后，明確告知王某可以成功辦理相關(guān)購(gòu)房貸款。后王某與劉某及中介公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同及居間服務(wù)合同，約定由中介公司代為辦理貸款事宜。協(xié)議簽訂后，王某向中介公司交納中介費(fèi)15000元，向賣(mài)方交付購(gòu)房定金5萬(wàn)元。后王某準(zhǔn)備向劉某支付首付款并申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，中介公司卻告知因其征信有問(wèn)題銀行不予貸款。

貸款不能，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就無(wú)法履行，王某所交的定金也不能退還。三方產(chǎn)生爭(zhēng)議且協(xié)商未果，于是，王某將中介公司訴至連云港市東?？h人民法院，訴求退回中介費(fèi)及定金共計(jì)65000元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，中介公司對(duì)王某的損失依法承擔(dān)賠償責(zé)任，王某對(duì)自己能否辦理購(gòu)房銀行貸款亦負(fù)有一定審查注意義務(wù)，遂判決中介公司按照損失總額80%承擔(dān)賠償責(zé)任，剩余由王某承擔(dān)。中介公司不服，上訴至連云港市中級(jí)人民法院。后經(jīng)調(diào)解，中介公司賠償王某50500元。

法官庭后表示，本案中能否成功辦理購(gòu)房銀行貸款系王某是否同意締結(jié)合同的重要考慮因素。中介公司既未提供充分證據(jù)證明其已經(jīng)盡到積極調(diào)查義務(wù)，亦未對(duì)可能無(wú)法辦理購(gòu)房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確提示，只是告知王某經(jīng)核實(shí)可以辦理購(gòu)房貸款，該過(guò)失行為導(dǎo)致委托人王某作出錯(cuò)誤意思表示，因此，中介公司應(yīng)對(duì)王某支付的定金和傭金損失承擔(dān)賠償責(zé)任。由于王某對(duì)于自己能否辦理購(gòu)房銀行貸款亦負(fù)有一定的審查注意義務(wù)，故根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，一審法院判決中介公司承擔(dān)80%的責(zé)任，王某承擔(dān)20%的責(zé)任。

房屋被查封難過(guò)戶(hù)

賣(mài)方違約應(yīng)付傭金

2017年，李某購(gòu)買(mǎi)了張某的一處房屋，甲中介公司為居間方，三方簽訂了房屋居間買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定：合同訂立后，買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方責(zé)任導(dǎo)致合同不能履行的，違約方應(yīng)向中介公司支付合同約定的雙方的居間費(fèi)用。合同簽訂之日，買(mǎi)賣(mài)雙方分別與中介公司簽訂傭金確認(rèn)書(shū)。

在合同履行過(guò)程中，由于涉案交易房屋被法院查封，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。于是，甲中介公司將李某及張某訴至連云港市海州區(qū)人民法院，請(qǐng)求二人支付傭金。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某、李某分別與甲中介公司簽訂傭金確認(rèn)書(shū)，約定于房屋過(guò)戶(hù)當(dāng)月向甲中介公司支付傭金?，F(xiàn)因張某房屋被法院查封的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，按照三方所簽訂的《房屋居間買(mǎi)賣(mài)合同》相關(guān)規(guī)定，違約方向中介公司支付合同約定的雙方的居間費(fèi)用，故張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付全部傭金的民事責(zé)任。遂判決張某依法向甲中介公司支付傭金。

法官提醒，本案還涉及了轉(zhuǎn)讓被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封房屋所簽訂合同的效力問(wèn)題。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)范，不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力，合同仍然有效。故房屋買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司在交易中均應(yīng)注意審查房屋權(quán)屬是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同雖然有效但實(shí)際無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的不利后果。

居間服務(wù)存有瑕疵

中介費(fèi)返還獲支持

高某與中介公司簽訂房屋獨(dú)家出售委托協(xié)議，后中介公司促成高某與程某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。協(xié)議履行過(guò)程中，因房屋已經(jīng)網(wǎng)簽在高某名下，無(wú)法以原先預(yù)定的方式進(jìn)行更名，各方產(chǎn)生爭(zhēng)議。程某向連云港市海州區(qū)人民法院提起訴訟，高某亦提起反訴，法院經(jīng)審理后判決解除雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同，高某返還程某定金3萬(wàn)元。

后高某向法院訴請(qǐng)中介公司返還居間費(fèi)用，并賠償其在與程某訴訟及本案訴訟中承擔(dān)的案件受理費(fèi)、律師費(fèi)等損失。法院經(jīng)審理后判決，中介公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還高某居間費(fèi)11300元；駁回高某的其他訴訟請(qǐng)求。

法官庭后介紹，在房屋買(mǎi)賣(mài)居間活動(dòng)中，中介公司作為專(zhuān)業(yè)的居間人，對(duì)于受托事項(xiàng)以及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專(zhuān)業(yè)主體要求的注意義務(wù)，注重審查核實(shí)與交易相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)、房屋是否具備買(mǎi)賣(mài)條件等重要信息。本案中，中介公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)涉案房屋是否具備更名條件等情況。即使中介公司在與高某簽訂《房屋獨(dú)家出售委托協(xié)議》之前核實(shí)涉案房屋尚未網(wǎng)簽、具備更名條件，其在促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前也應(yīng)再次核實(shí)該情況，因其未核實(shí)清楚導(dǎo)致涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然訂立但是客觀上并無(wú)法履行，中介公司提供的居間服務(wù)存在重大瑕疵，對(duì)于已經(jīng)收取的居間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還。但中介公司并非其故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，對(duì)于高某的其他損失中介公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

中介帶看房后跳單

買(mǎi)方需承擔(dān)違約金

常某與某中介公司簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》，約定由該中介公司帶看房源，如成功購(gòu)買(mǎi)則支付房屋成交價(jià)的1%作為傭金。此外，雙方還約定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服務(wù)，跳過(guò)受托方直接或通過(guò)受托方以外的第三方私下達(dá)成交易的，需按房產(chǎn)評(píng)估總價(jià)的3%支付違約金。

協(xié)議簽訂以后，中介公司工作人員帶其看了涉案房屋后，常某卻通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)與涉案房屋房主達(dá)成交易。中介公司遂將常某訴至連云港市海州區(qū)人民法院，要求其支付違約金。

法院審理后認(rèn)為，常某已與某介公司達(dá)成協(xié)議，又跳過(guò)對(duì)方私下交易，應(yīng)當(dāng)向受托方支付違約金，綜合考慮各項(xiàng)因素，法院判決常某賠償中介公司違約金1萬(wàn)元。

后雙方均不服一審判決，上訴至連云港市中級(jí)人民法院。二審法院審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，遂判決駁回上訴，維持原判。

法官表示，本案中當(dāng)事人雙方簽訂的《看房確認(rèn)書(shū)》內(nèi)約定的禁止跳單條款，意在禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息，約定內(nèi)容對(duì)雙方都有約束力。常某在看房后，私下通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)與房東達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，又未能提供證據(jù)證實(shí)其房源信息非來(lái)源于該中介機(jī)構(gòu)，故屬于違約行為。因雙方對(duì)于傭金的約定未明確區(qū)分居間介紹費(fèi)用和辦理貸款、過(guò)戶(hù)手續(xù)等房屋交易后續(xù)事宜的費(fèi)用，故法院綜合考慮中介公司提供的實(shí)際服務(wù)及房屋價(jià)款、傭金約定等因素，作出以上判決。

因此衡量買(mǎi)方是否跳單的關(guān)鍵是買(mǎi)方有無(wú)利用中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件達(dá)成交易。若同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買(mǎi)家通過(guò)正當(dāng)途徑獲取房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司，此行為就不屬于跳單違約。（記者　羅莎莎 通訊員 徐林杉 尹超）

合同法相關(guān)規(guī)定

第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就訂立有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)

第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

老胡點(diǎn)評(píng)

近年來(lái)，我國(guó)二手房市場(chǎng)日趨活躍，成交量在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比例不斷上升。然而，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，相關(guān)各方的矛盾沖突也不斷增多，成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的潛在因素。有的是因?yàn)榉课荽嬖谫|(zhì)量瑕疵，或者所售房屋被有關(guān)部門(mén)查封扣押，無(wú)法過(guò)戶(hù)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥械氖且驗(yàn)橘I(mǎi)方征信存在問(wèn)題，無(wú)法獲得購(gòu)房貸款，對(duì)買(mǎi)房心有余而力不足；有的是買(mǎi)賣(mài)雙方耍小聰明、占小便宜，意圖甩掉中介而“跳單”；還有的是因?yàn)橹薪楣驹诰娱g服務(wù)過(guò)程中馬虎大意，未能盡到審慎把關(guān)義務(wù)，最終使買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法成交，造成委托人經(jīng)濟(jì)損失。

凡此種種，反映出二手房市場(chǎng)仍然需要進(jìn)一步規(guī)范。一方面，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)誠(chéng)信觀念和法治思維，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中如實(shí)說(shuō)明房屋質(zhì)量狀況，不夸大、不隱瞞，更不能串通起來(lái)、違反約定。另一方面，二手房中介應(yīng)當(dāng)牢固樹(shù)立信譽(yù)重于泰山的理念，進(jìn)一步提高職業(yè)操守、職業(yè)能力，熟練掌握與二手房買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的法律、政策和知識(shí)，對(duì)委托人的委托事項(xiàng)勤勉盡責(zé)、審慎把關(guān)，切實(shí)維護(hù)委托人的合法權(quán)益。同時(shí)，有關(guān)行政執(zhí)法部門(mén)應(yīng)當(dāng)本著“誰(shuí)執(zhí)法，誰(shuí)普法”的普法責(zé)任制原則，強(qiáng)化對(duì)房屋中介人員的法律知識(shí)和法治精神培訓(xùn)，并重視向廣大公眾宣傳二手房買(mǎi)賣(mài)法律、法規(guī)，使買(mǎi)賣(mài)各方自覺(jué)運(yùn)用法治思維和法治方式處理問(wèn)題、解決糾紛，促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。（胡勇）