“銀十”不再？廣州10月一手樓成交面積為年內(nèi)次低位

原標(biāo)題：廣州10月一手樓成交面積為年內(nèi)次低位

□文/圖 信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳

“9月底沖了一波，10月黃金周其實(shí)成交和平時(shí)周末差不多，后面幾天甚至不如平日。”對(duì)于10月廣州樓市的情況，某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，總體來看，集團(tuán)旗下5個(gè)樓盤成交平平，早已沒有了節(jié)假日效應(yīng)的10月已沒有了“銀十”的喜悅。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控顯示，10月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為6123宗，環(huán)比下跌6%；總成交面積為66.2萬平方米，環(huán)比下跌6%，跌幅僅次于2月，為年內(nèi)第二成交低位。

一手樓市：10月成交套數(shù)6123宗環(huán)比跌6%

10月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為6123宗，環(huán)比下跌6%；總成交面積為66.2萬平方米，環(huán)比下跌6%，跌幅僅次于2月，為年內(nèi)第二成交低位。

不過，雖然10月整體成交表現(xiàn)疲軟，但天河、南沙、增城三區(qū)成交仍“可圈可點(diǎn)”。其中天河10月成交3.91萬平方米（415宗），環(huán)比增加48%。天河主要一手住宅項(xiàng)目蘭亭盛薈于9月初開盤搶跑，成交活躍；而珠江花城于9月7日、9月21日分別“搶跑”累計(jì)推出400套單位。這兩大熱盤推貨刺激消化周期長(zhǎng)期低于“紅線”6個(gè)月、貨源稀少的天河區(qū)恢復(fù)活力，跑贏大市。南沙10月成交11.12萬平方米（1096宗），環(huán)比增加25%，為外圍區(qū)中成交增幅最大的區(qū)域。除貨量充足外，南沙9~10月喜迎“國際金融島”“南沙科學(xué)城”等重磅規(guī)劃落地，為區(qū)域發(fā)展增添“籌碼”，帶動(dòng)買家入市熱情。增城10月成交17.25萬平方米（1665宗），環(huán)比增加1%，“東大倉”持續(xù)兩個(gè)月保持1500宗以上成交，主要原因?yàn)橹齑?、永和、石灘等?jìng)爭(zhēng)較激烈的板塊早于9月初便搶跑推貨，朱村部分樓盤更是早早推出促銷措施“以價(jià)換量”，因此近段時(shí)間增城成交保持相對(duì)高位。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成10月成交回調(diào)的原因主要有：國慶假期干擾。與2015~2016年不同，近3年市場(chǎng)處于“買方市場(chǎng)”狀態(tài)，買家不著急入市，國慶選擇出游回鄉(xiāng)的客戶越來越多，國慶成交逐漸與春節(jié)相似，進(jìn)而影響全月成交表現(xiàn)。其二，節(jié)后供應(yīng)放緩嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月一手住宅供應(yīng)面積為63.37萬平方米（6015套），環(huán)比下跌10%，大幅低于近一年供應(yīng)平均水平（75.89萬平方米/月）。新增供應(yīng)存在兩大特征：超七成單位集中在節(jié)前批出。統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)9月26日~9月30日新批供應(yīng)面積達(dá)46.27萬平方米，足以體現(xiàn)各路開發(fā)商為十一前夕及假期“備足彈藥”。由于不少客戶選擇十一外出旅行、返鄉(xiāng)，房企為方便客戶安排假期時(shí)間，普遍提前推貨，其中9月28日~9月30日為各大一手項(xiàng)目集中推售期。而節(jié)后補(bǔ)給未能跟上，直接影響后市成交。統(tǒng)計(jì)周期中后段（10月1日~25日），全市累計(jì)新批供應(yīng)面積17.1萬平方米，其中節(jié)后首周（10月8日~13日）僅2個(gè)樓盤獲得新批，直至10月21日~25日時(shí)間段，新批預(yù)售情況才有所改善。由此可見，市場(chǎng)無新貨可售，直接影響成交表現(xiàn)。

而10月“供應(yīng)大戶”則包括增城、黃埔兩區(qū)。其中，增城獲批16.15萬平方米單位，居全市第一，但環(huán)比卻下跌29%，主要原因?yàn)樵龀歉靼鍓K競(jìng)爭(zhēng)激烈，為盡早吸納客戶占飲市場(chǎng)“頭啖湯”，加快完成年底回款任務(wù)，不少開發(fā)商提前至8月底至9月中推貨。黃埔10月獲批14.2萬平方米單位，環(huán)比增加超8倍，大盤萬科幸福譽(yù)累計(jì)推出411套（3.6萬平方米）單位，隨著21號(hào)線貫通至天河在即，知識(shí)城項(xiàng)目推貨活躍度明顯提高。此外，10月26日科學(xué)城板塊項(xiàng)目大壯名城正式開盤，該項(xiàng)目一次性批發(fā)366套（3.5萬平方米）單位。展望未來，包括品秀·星樾（香雪）、廣州龍湖·攬境（長(zhǎng)嶺居）、保利拾光年（知識(shí)城）、時(shí)代印記（知識(shí)城）等全新項(xiàng)目即將投入市場(chǎng)，黃埔一手供應(yīng)將持續(xù)走高。

此外，市場(chǎng)買賣方態(tài)度“膠著”。買家維持“不著急入市”的心態(tài)；對(duì)于賣方開發(fā)商而言，由于近年拿地成本大幅提高，新推樓盤價(jià)格基本沒有過多回調(diào)、讓利空間，而對(duì)于外圍區(qū)遠(yuǎn)郊地帶，即使開發(fā)商愿意降價(jià)吸客，因“遠(yuǎn)離市區(qū)”“無地鐵”“無配套”等劣勢(shì)，亦難以吸引買家入手。

二手樓市：10月成交量同比下跌逾兩成

根據(jù)中介統(tǒng)計(jì)，10月廣州二手房網(wǎng)簽量為3520宗，較9月下滑22.2%，同比下降23.7%。價(jià)格方面，10月二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為25765元/平方米，比9月下降5.0%。從2015年~2019年的廣州二手住宅“銀十”成績(jī)單來看，今年“銀十”整體表現(xiàn)“不及格”，成交量為近5年的最低值。

據(jù)監(jiān)測(cè)，現(xiàn)時(shí)客戶觀望情緒加重，上門客數(shù)量有所下降，市場(chǎng)需求明顯減少。10月除國慶黃金周外，其余各周成交量?jī)H1000宗水平，成交能力遠(yuǎn)不及7月、8月份。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，10月二手市場(chǎng)成交表現(xiàn)一般，主要有以下幾方面原因：部分新房促銷力度大，客戶分流至一手市場(chǎng)。據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，今年不少開發(fā)商采取“以價(jià)換量”銷售策略。其中，以朱村熱銷新房板塊的“跑量盤”促銷力度較大。比如科慧花園項(xiàng)目，前段通過推出特價(jià)樓棟單位（單價(jià)僅1.8萬/平方米起）成功搶客，導(dǎo)致不少原本打算置業(yè)二手房的客戶轉(zhuǎn)移至一手市場(chǎng)。此外，買方觀望情緒濃厚，入市步伐放緩。據(jù)調(diào)研，目前市場(chǎng)以買方為主，客戶僅遇到“心水”價(jià)位才考慮入市，叫價(jià)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，容易導(dǎo)致業(yè)客雙方形成僵持局面。加上國慶黃金周期間選擇出游、回鄉(xiāng)的買家越來越多，上門客戶數(shù)量遠(yuǎn)不及去年同期。因此，“銀十”二手市場(chǎng)整體表現(xiàn)“安靜”，成交相對(duì)一般。

目前，二手房市場(chǎng)交投氛圍較冷，成交周期明顯拉長(zhǎng)，促使經(jīng)理人對(duì)后市信心較弱，經(jīng)理人信心指數(shù)一度保持在48%~51%的年內(nèi)低位水平。另外，業(yè)主方面，由于盤源長(zhǎng)時(shí)間未能售出，中原業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)出現(xiàn)逐步下滑。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，10月各周報(bào)價(jià)指數(shù)均低于榮枯線50水平，基本維持在27~30之間低位徘徊，尤其是10月下旬，報(bào)價(jià)指數(shù)下跌至26.4，超七成業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)，降幅在5%左右。同時(shí)，10月錄得新增房源數(shù)量亦不及9月，環(huán)比下滑12.6%。因此，在業(yè)主放盤價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的情況下，作為剛需客，當(dāng)前是與業(yè)主談判購房入市的較好時(shí)機(jī)，能夠有效地減少置業(yè)成本。

后市供應(yīng)：11月預(yù)計(jì)32個(gè)項(xiàng)目4062套面市

陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，廣州全市11區(qū)住宅可售貨量為62366套，總面積約753萬平方米，根據(jù)近6個(gè)月銷售速度計(jì)算，去化周期約為8個(gè)月。據(jù)中地行不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)11月廣州共有32個(gè)項(xiàng)目有動(dòng)作，6個(gè)全新開盤、11個(gè)開放營(yíng)銷中心、1個(gè)開放樣板間、14個(gè)舊盤加推，合計(jì)約4062套貨量。

中心五區(qū)方面，11月白云區(qū)依舊是供應(yīng)大戶，5個(gè)項(xiàng)目有供應(yīng)；天河和荔灣區(qū)共4個(gè)項(xiàng)目有供應(yīng)，越秀和海珠0供應(yīng)。荔灣區(qū)新世界凱粵灣76~143平方米二至五房的戶型覆蓋剛需與首改之選。天河區(qū)供應(yīng)均為商辦產(chǎn)品，天河云商匯于近期推出建面30~55平方米創(chuàng)意空間；珠光金融城壹號(hào)預(yù)計(jì)開放營(yíng)銷中心，計(jì)劃推出寫字樓和商服類產(chǎn)品；遠(yuǎn)洋天驕廣場(chǎng)將加推47~53平方米商辦產(chǎn)品。白云區(qū)華潤(rùn)置地·潤(rùn)府、朗云花園即將開盤；品實(shí)·云湖花城和保利閱云臺(tái)將開放營(yíng)銷中心；新世界云逸有90~180平方米產(chǎn)品加推。

外圍區(qū)域方面，增城、南沙依舊是供應(yīng)主力，黃埔、花都、番禺和從化合計(jì)共10個(gè)項(xiàng)目有動(dòng)作。黃埔區(qū)府全新盤品秀星樾已開放銷售中心，預(yù)計(jì)11月開放樣板間，首推建面約83~124平方米三至四房單位；華標(biāo)峰湖御境、萬科幸福譽(yù)有加推。

番禺區(qū)中國鐵建花語嶺南規(guī)劃有建面約110~143平方米的復(fù)式四房和179~198平方米的疊墅五房，預(yù)計(jì)11月正式對(duì)外開放銷售中心，現(xiàn)有臨時(shí)接待處可供客戶參觀咨詢；凱德山海連城全新二期洋房預(yù)計(jì)11月中旬開盤，智慧樣板間已開放，項(xiàng)目將推建面約90~135平方米三房產(chǎn)品，目前正接受誠意登記，享開盤98折優(yōu)惠；瓏翠項(xiàng)目將于11月加推A-6棟四期新品，戶型涵蓋建面120~160平方米單位；萬科世博匯一商辦產(chǎn)品亦有加推。

南沙區(qū)中國鐵建海語熙岸、頤德灣尚、金科·博翠明珠和綠城柳岸曉風(fēng)4個(gè)項(xiàng)目即將開放營(yíng)銷中心；南沙保利城、時(shí)代香海彼岸、中交·藍(lán)色海灣和時(shí)代維港均有加推。

增城區(qū)凱德·萬黛項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月開放營(yíng)銷中心，首期推14層高洋房，90~135平方米二至三房；豐盛101預(yù)計(jì)11月開放全新營(yíng)銷中心和樣板間，即將推出建面約63~92平方米二至三房單位，以及建面約107平方米四房單位；中國鐵建國際公館項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月中旬開盤，首推建面約103~150平方米復(fù)式四房?jī)蓮d兩衛(wèi)單位；時(shí)代傾城項(xiàng)目已正式對(duì)外開放樣板間，首開將推建面75~103平方米二至三房單位，目前誠意登記中；科慧花園將推出205平方米五房戶型。

花都區(qū)自由人花園加推108~138平方米三至四房單位。從化區(qū)全新盤越秀逸泉錦翠主推建面約70~95平方米三至四房單位，VIP登記火熱進(jìn)行中；碧桂園荔山雅筑在11月推出109~120平方米三房單位。

產(chǎn)品類別方面，11月有別墅項(xiàng)目1個(gè)、公寓項(xiàng)目5個(gè)、洋房項(xiàng)目26個(gè)。別墅方面，僅中國鐵建花語嶺南1個(gè)入市；住宅方面，時(shí)代傾城、中國鐵建國際公館、華潤(rùn)置地·潤(rùn)府、朗云花園、凱德山海連城二期5個(gè)項(xiàng)目將迎來全新開盤；天河云商匯1商辦項(xiàng)目全新開盤。

后市預(yù)測(cè)：

今年最后兩月樓市“穩(wěn)”在低位

“金九銀十”已結(jié)束，今年延續(xù)去年平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。年底前的兩個(gè)月依然有許多營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，不少樓盤將會(huì)趁著線上電商火熱的勢(shì)頭在線下同步推出各種優(yōu)惠活動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士表示，從國家的總體調(diào)控目標(biāo)來看，年底之前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

從供應(yīng)端情況來看，11~12月廣州多個(gè)區(qū)域全新盤有望入市，將為買家提供更多購置選擇，但由于新入市項(xiàng)目以近年高價(jià)地項(xiàng)目為主，因此普遍售價(jià)將處于區(qū)域均價(jià)之上。如南沙靈山島尖、黃埔科學(xué)城、白云三元里-新市等板塊，主要吸引中高端購置需求，因此實(shí)際接受程度仍有待觀察。即使上述板塊項(xiàng)目入市，成交周期相對(duì)緩慢，對(duì)大市成交量短期刺激亦相對(duì)有限。從需求端情況來看，市場(chǎng)逐漸擺脫“十一假期綜合癥”，10月末成交出現(xiàn)起色，買家逐漸回流。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)11~12月維持7000宗/月成交水平的可能性較高，將比9月、10月增加10%左右，但對(duì)比去年同期8500~9000宗/月水平，或存在明顯差距。

廣州市房協(xié)專家委員鄧浩志認(rèn)為，未來兩個(gè)月個(gè)，廣州樓市繼續(xù)“穩(wěn)”在低位。穩(wěn)有幾重意思：一是優(yōu)惠“穩(wěn)”，各種打折促銷不會(huì)停止，開發(fā)商通過銷售回籠資金仍是目前第一目標(biāo)；二是價(jià)格“穩(wěn)”，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行可能性不大，不少房企通過“以價(jià)換量”實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)，資金緊張情況有所緩解；三是成交“穩(wěn)”，經(jīng)歷持續(xù)了近半年的成交萎縮后，成交量在近期回歸正常，說明市場(chǎng)整體的新增需求還是很旺盛的。低位的意思是，目前市場(chǎng)無論是“量”和“價(jià)”都和高峰期有一定差距，屬于在低位找到了平衡點(diǎn)，預(yù)計(jì)這種情況會(huì)延續(xù)到明年農(nóng)歷新年后。