樓市觀望氣氛濃 房企銷售壓力大

原標(biāo)題：樓市觀望氣氛濃 房企銷售壓力大

□文/圖 信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳

在今年房地產(chǎn)行業(yè)融資情況收緊的情況下，房企前三季度業(yè)績完成率出現(xiàn)分化，中小房企業(yè)績不佳。在資金回籠的壓力下，一些房企甚至打起了自己員工的主意。而種種跡象表明，市場觀望情緒濃厚，住宅銷售市場成交量上漲乏力。整體來看，房企四季度的銷售壓力依然存在。

房企融資：

融資收緊房企資金壓力大

在8月的融創(chuàng)中期業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌用“史無前例”形容今年融資收緊的程度。“以后發(fā)債壓力很大，市場上可能無債可買，只能買二手債。”孫宏斌表示，近期政策就是控制資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，對發(fā)債、信托、開發(fā)貸均進(jìn)行限制，“這是從融資端切入的調(diào)控。”

不過，同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個(gè)月，40家典型房企共計(jì)融資6130億元，相當(dāng)于2018年前11個(gè)月的融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動(dòng)，融資渠道繼續(xù)緊縮，融資成本上行較為明顯。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份，95家典型房企融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個(gè)百分點(diǎn)。境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率4.5%且總額較大，拉低了當(dāng)月融資成本。若剔除這一因素，9月上述典型房企融資成本6.83%、境外融資成本7.50%，環(huán)比分別上升1.22和0.55個(gè)百分點(diǎn)。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，繼5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號文”整治房地產(chǎn)業(yè)融資亂象后，7月和8月監(jiān)管部門繼續(xù)密集發(fā)布收緊政策，嚴(yán)控房企融資渠道，致使8月融資大幅下滑，9月反彈是因前期積壓審批得以釋放所致。整體看，融資下滑是因?yàn)檎弑O(jiān)管發(fā)揮作用，市場出現(xiàn)了正常反應(yīng)與波動(dòng)。

此外，10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和9月社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。報(bào)告顯示，9月末，廣義貨幣（M2）余額為195.23萬億元，同比增長8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。在社會(huì)融資方面，9月末社會(huì)融資規(guī)模存量為219.04萬億元，同比增長10.8%。其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個(gè)月回落，9月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。

央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購房貸款增長會(huì)非?？?，占比高的時(shí)候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)及購房領(lǐng)域。

房企業(yè)績：

部分房企業(yè)績完成率不高

今年前三季度，從整體情況來看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有一定壓力，未來仍需積極推盤去化。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度18家房企銷售目標(biāo)完成率在60%~70%之間，包括當(dāng)代置業(yè)、合景泰富、仁恒置地、融信集團(tuán)、首開股份、北辰實(shí)業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、榮盛發(fā)展、花樣年、福晟集團(tuán)、中洲控股等房企。而2家房企銷售目標(biāo)完成率在50%~60%之間（祥生地產(chǎn)、東原地產(chǎn)），綠城中國、泰禾集團(tuán)、朗詩綠色集團(tuán)3家房企銷售目標(biāo)完成情況不足50%。其中，朗詩綠色集團(tuán)銷售目標(biāo)完成率僅為34.25%。

此外，今年以來，在房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)震蕩下行的情況下，龍頭房企前三季度業(yè)績依然保持平穩(wěn)增長，不過業(yè)績增速整體放緩。“今年大部分企業(yè)業(yè)績都以平穩(wěn)為主，部分企業(yè)業(yè)績漲幅明顯放緩。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，去年同期銷售業(yè)績增長率普遍超過50%，今年房企整體銷售額漲幅放緩，龍頭房企銷售也開始降溫，房企業(yè)績分化更加明顯。

賣房狠招：

有些房企員工買房任務(wù)非常重

10月17日晚間，某大型房企天津公司召開會(huì)議，確定資源“換倉”計(jì)劃，公司天津員工在今年年底前購買住宅產(chǎn)品，根據(jù)付款方式不同，可享受8折或85折優(yōu)惠，一次性購房還可享受半年后更名一次。盡管公司方面對此表示不予回應(yīng)，但相關(guān)人士表示“換倉”計(jì)劃屬實(shí)。

無獨(dú)有偶，某大型房企集團(tuán)湖南事業(yè)部技術(shù)研發(fā)中心的員工向媒體反映，其被部門領(lǐng)導(dǎo)要求在12天里購買一套公司的房產(chǎn)，否則就被公司“除名”。在一份“XX湖南技術(shù)研發(fā)中心”的網(wǎng)上聊天截圖顯示，10月底前所有員工（包括試用期員工）每人必須購買一套公司的湖南房產(chǎn)（住宅、公寓均可），享有一次更名權(quán)。另外，所有房源在售樓處享受最低價(jià)的1%折扣，可以找親戚或朋友來購買，首付20%，半年內(nèi)付清50%。不完成者將被除名。該份聊天截圖還顯示，技發(fā)中心編制共26人，需完成26套任務(wù)，編制在區(qū)域和城市的公司技發(fā)員工在區(qū)域和城市公司完成任務(wù)。對此,該公司湖南事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，是部門負(fù)責(zé)人誤傳了會(huì)議精神造成的，公司開會(huì)的原意是將公司的湖南所有銷售殆盡的尾盤中拿出一些房源，供員工來認(rèn)購，作為“福利”。

行業(yè)趨勢：

房企將加大促銷回籠資金

從政策調(diào)控層面來看，三季度管理層再度明確提出“房住不炒”的定位，表明“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士表示，房企規(guī)模增速將趨向于穩(wěn)健提升，房地產(chǎn)市場逐漸向理性回歸，而四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績目標(biāo)，部分項(xiàng)目將采取“以價(jià)換量”的方式，同時(shí)加大供應(yīng)力度，推出多種新品滿足市場需求。通過降價(jià)促銷搶收業(yè)績、加速項(xiàng)目去化。

今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，多個(gè)監(jiān)管部門發(fā)布了超過20次調(diào)控信號，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。“隨著龍頭房企快速發(fā)展減退，后續(xù)市場有望繼續(xù)維持平穩(wěn)。”張大偉表示，今年全國市場繼續(xù)分化，特別是部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)收緊，市場觀望情緒濃厚，住宅銷售市場成交量上漲乏力。整體來看，房企四季度的銷售壓力依然存在。

克而瑞研究中心首席市場分析師肖文曉認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績目標(biāo)的關(guān)鍵期，從房企的中報(bào)披露情況來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)集中在四季度，這將為業(yè)績沖刺提供有力保障。此外，在銷售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價(jià)促銷、以價(jià)換量加速項(xiàng)目去化。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會(huì)有一定的回升。