廣州擬創(chuàng)設物業(yè)管理委員會制度

原標題：《廣州市物業(yè)管理條例（草案）》近期將提請市人大審議

□本版撰文 信息時報記者 奚慧穎 通訊員 李志潔

買一套房，有一個家，本是件美事，但是，出入、停車、衛(wèi)生，甚至是公共收益等，都有可能引發(fā)業(yè)主與物業(yè)的“碰撞”。針對物業(yè)管理中的諸多現(xiàn)實問題，“有事好商量”——廣州市政協(xié)民生實事協(xié)商平臺日前開展協(xié)商，穗港澳政協(xié)委員集思廣益，共破物業(yè)管理難題。

記者獲悉，《廣州市物業(yè)管理條例（草案）》將在今年12月由市人大進行第一次審議。為破解長期以來困擾住宅小區(qū)的業(yè)委會“成立難、決策難、換屆難”，《條例（草案）》擬創(chuàng)設物業(yè)管理委員會制度。針對小區(qū)公共收益不透明的疑惑，也將對物業(yè)項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規(guī)定。

問題1：

業(yè)委會成立難，業(yè)主投票少不積極

據(jù)統(tǒng)計，廣州市現(xiàn)有專業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務管理項目3260個，其中全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主組織976個，占比近三成。成立業(yè)委會，要由小區(qū)總戶數(shù)及總面積都超過半數(shù)的業(yè)主選舉產(chǎn)生。不過，很多小區(qū)在籌建業(yè)委會時，普遍面臨業(yè)主參與積極性不高、投票人少等問題，導致業(yè)委會成立難。

市政協(xié)委員劉興建議，由小區(qū)所在的街道辦事處、居委會負責指導和監(jiān)督業(yè)委會的成立，嚴格審核業(yè)主委員會候選人的資格，避免利益集團或其代理人滲透進來，確保選出的業(yè)委會成員能代表廣大業(yè)主的利益。

而市政協(xié)常委、港澳臺僑外事委員會主任李瑜則提議，可以發(fā)揮黨建引領作用，落實黨員回社區(qū)報到的工作要求，引導和鼓勵社區(qū)黨員參與所在小區(qū)業(yè)委會的建設，可在業(yè)委會成員中設定一定的黨員比例，發(fā)揮黨員先鋒模范帶頭作用，促進基層治理工作。

解決方法：立法完善業(yè)委會設立及運作規(guī)范

廣州市司法局方面透露，制定《廣州市物業(yè)管理條例》是今年重點推進的立法項目，市人大將在今年12月進行第一次審議。立法要解決的重點問題之一是完善業(yè)委會的設立和運作規(guī)范。其中，為確保業(yè)委會委員候選人產(chǎn)生的公正性，《條例（草案）》從實體和程序兩個方面進行了規(guī)范。

首先，在實體上明確了業(yè)委會委員候選人的資格條件，包括要求具有較強的責任心、公信力和組織能力，不存在欠繳物業(yè)管理費、違法裝飾裝修等違法違規(guī)行為等等。其次，在程序上，業(yè)委會委員候選人名單在產(chǎn)生前要進行資格審查，產(chǎn)生后要向全體業(yè)主進行公示，公示期間有異議的，則由街鎮(zhèn)政府介入處理。

為了遏制小區(qū)業(yè)主表決時偽造選票和投票造假等問題的發(fā)生，廣州市住建部門頒布的《業(yè)主決策電子投票規(guī)則》明確規(guī)定，已建立電子投票數(shù)據(jù)庫的小區(qū)對公共事務進行表決時，必須采用電子投票方式。廣州市住建局方面透露，全市已完成1679個住宅小區(qū)數(shù)據(jù)入庫，87個小區(qū)已使用電子投票（投票率超過70%）。下一步將加快建立住宅小區(qū)數(shù)據(jù)庫。

問題2：

業(yè)委會存在亂作為、不作為現(xiàn)象

好不容易由業(yè)主選出來的業(yè)委會，業(yè)主又要罷免。今年8月底，在廣州某小區(qū)就發(fā)生了這樣一件事。業(yè)主們認為，商家進駐占用了小區(qū)原有的會所，侵占了業(yè)主的公共活動空間。業(yè)主代表倪先生還表示，業(yè)委會上任這幾年以來，小區(qū)整體的管理越來越差。

為什么會出現(xiàn)這種情況？有人提出，小區(qū)業(yè)主本就“眾口難調(diào)”，意見難以達成一致。而且業(yè)委會成員多為兼職，工作熱情難持久。大多數(shù)業(yè)委會成員對物業(yè)管理的業(yè)務常識、操作規(guī)程不熟悉，行使職權也不規(guī)范，也容易與業(yè)主產(chǎn)生嫌隙。

市政協(xié)澳門地區(qū)委員陶天權建議，要在法例的宣傳和普及上提升，提高社會認識。市政協(xié)委員劉興建議，可按照屬地管理的原則，在街道黨工委或社區(qū)黨委領導下設立“物業(yè)管理委員會”。

解決方法：建立物業(yè)管理委員會制度

市住建局方面介紹，下一步將在“廣州物業(yè)管理”微信公眾號中加入物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳的內(nèi)容，提高公眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認知。《條例（草案）》也規(guī)定了街道可以采取政府購買服務的方式，聘請專業(yè)機構和人員，對小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會委員進行培訓。

關于委員提到的“建立物業(yè)管理委員會”，也體現(xiàn)在《條例（草案）》之中。該組織由街鎮(zhèn)政府牽頭，居委會、公安派出所、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主代表廣泛參與，主要負責籌備成立業(yè)主大會、業(yè)委會換屆以及特定情形下組織業(yè)主表決，從體制機制上破解業(yè)主組織“成立難、決策難、換屆難”三難問題。

問題3：

物業(yè)服務質(zhì)量“一言難盡”？

怎樣衡量一家物業(yè)企業(yè)提供的服務質(zhì)量？實際生活中，業(yè)主要求物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務，但不少小區(qū)物管只能提供一般性的保潔、保安、設備維修等服務，也存在部分物業(yè)企業(yè)管理不到位，工作效率低，服務質(zhì)量差，公共收益分配不清晰、不合理，業(yè)主意見很大，由此產(chǎn)生許多矛盾。

市政協(xié)委員盧啟明提議，政府應建立對物業(yè)公司的信用評級，對做得好的物業(yè)公司，信用評級方面要提高，對管理比較差的物業(yè)公司，要降低它的評級，甚至取消經(jīng)營資格。

一千個業(yè)主就有一千個評價，什么樣的評價機制才是合理的？市政協(xié)香港地區(qū)委員徐美云介紹，香港的物業(yè)公司自己會聘請第三方公司做神秘訪客，對自己所管理的物業(yè)進行評分。而政府的各職能部門、民間團體、商業(yè)機構等等每年對物業(yè)服務的各種內(nèi)容都會進行各式各樣的評比、獎勵，由市民、專業(yè)機構、政府部門等等進行評分，使物業(yè)管理提升行業(yè)競爭力。

解決方法：已建立起物業(yè)服務企業(yè)信用檔案

記者了解到，廣州市住建局已于2018年出臺了《廣州市物業(yè)服務企業(yè)信用管理暫行辦法》及配套文件《廣州市物業(yè)服務企業(yè)信用信息分類表》。通過各級政府、各職能部門的信息共享平臺，采集企業(yè)8類守信和82類失信行為等信息，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，實施失信聯(lián)合懲戒，守信聯(lián)合激勵的措施，進一步規(guī)范企業(yè)市場行為，提升行業(yè)自律水平。

關于第三方評估，該局表示，《廣州市物業(yè)管理條例》立法中提倡業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)委托第三方評估機構，對物業(yè)管理的承接查驗、服務標準和服務費用等其他與物業(yè)管理有關的事項進行評估，營造公平、公正、公開的市場環(huán)境。

問題4：

小區(qū)公共收益不透明

小區(qū)的停車場收益、在電梯里和樓梯間的廣告的收益應該歸誰？很多業(yè)主都不知道。實際上，廣州市有不少小區(qū)的公共收益歸屬沒落實，業(yè)主共有財產(chǎn)和公共收益被挪用、侵占的情況并不罕見。

物權法有規(guī)定以上屬于業(yè)主共有，但是現(xiàn)實生活中如何登記？

廣州市規(guī)劃和自然資源局方面介紹，業(yè)主共有的設施分為納入分攤面積和不納入分攤面積兩種。對不納入分攤面積的設施，辦理初始登記時，開發(fā)企業(yè)應當將建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的設施一并申請登記為業(yè)主共有；只登記不發(fā)證。

解決方法：推進物業(yè)項目公共收入單獨設賬全覆蓋

市住建局方面強調(diào)，國家、省、市的物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)公共收益歸全體業(yè)主共有。但廣州市不少物業(yè)服務企業(yè)因營業(yè)成本尤其是人力資源成本不斷增加，企業(yè)面臨經(jīng)營困境，一些企業(yè)為彌補費用不足，利用公共收益補差。

針對這一問題，該局將會同各區(qū)住建部門，開展了物業(yè)項目公共收入單獨設賬專項工作，采取對物業(yè)企業(yè)下發(fā)督辦通知、約談、在企業(yè)誠信檔案中記錄違規(guī)行為、處罰等方式，督促物業(yè)服務企業(yè)將小區(qū)物業(yè)公共收益設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，重點解決物業(yè)企業(yè)侵占小區(qū)物業(yè)公共收益的問題，保護業(yè)主合法權益。

在《廣州市物業(yè)管理條例》的制定中，理順物業(yè)服務費調(diào)升的機制，對物業(yè)項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規(guī)定。下一步，將繼續(xù)推進物業(yè)項目公共收入單獨設賬全覆蓋，并加大檢查力度，確保工作落實。