樓市雙向調(diào)控，應(yīng)循“大”同“小”異

10月23日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，報告顯示，核心城市房價總體由漲轉(zhuǎn)跌，二手房成交量繼續(xù)下降，一線城市整體微跌，北京房價下跌相對較快。

今年的“金九銀十”有點不一樣。核心城市漸漸“退燒”，也有不少城市暗自發(fā)力，在因城施策的調(diào)控思路下動作連連。有研究機構(gòu)統(tǒng)計，9月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次。剛剛過去的一周，就有南京、天津、燕郊、三亞四城以人才落戶的名義側(cè)邊調(diào)整樓市“限購”。

地方躍躍欲試，從去年菏澤深夜取消限售令可見一斑。作為房地產(chǎn)江湖的無名之輩，菏澤的做法很快引來廣州效仿，并引發(fā)市場猜測。長期以來，不同于一線城市的供不應(yīng)求，大量類似于菏澤的三四線城市供大于求，兩種不同的房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的大背景下，衍生出“大”同“小”異的訴求。

當(dāng)前房地產(chǎn)政策主基調(diào)依然是維護市場穩(wěn)定，穩(wěn)定的內(nèi)涵是既無大漲也不會大跌。從國家層面看，避免樓市暴漲的底線沒有變，因此即便經(jīng)濟增長面臨內(nèi)部壓力外部不確定性，也不能構(gòu)成房地產(chǎn)政策整體放松的理由。如果市場過熱，甚至是局部過熱，都會引起中央調(diào)控政策加碼。

從地方層面看，相比中央政府，地方政府更有動力放松調(diào)控，更加警惕樓市暴跌的風(fēng)險，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，背后是“六個錢包”堆起的龐大購房群體和巨量家庭債務(wù)，房價暴跌無異于釜底抽薪，因此需要“一城一策”具體問題具體分析。

暴漲暴跌兩個底線之間，國家要“穩(wěn)”、地方可“活”。調(diào)控大方向不變，小細(xì)節(jié)靈活變通，保證樓市既不過熱也不過冷，便是樓市雙向調(diào)控的空間，也將是未來政策的常態(tài)。對于地方而言，給予地方樓市調(diào)控一定的自主權(quán)，不等于放縱土地財政依賴癥，更不等于助長房價肆意上揚。仍需要警惕非理性需求帶來的盲目增長，避免一些城市打著引才的旗號變相炒熱房價。

從長遠(yuǎn)來看，要保證樓市價格平穩(wěn)，最重要的還是供求平衡，最有力的工具依然是長效機制的構(gòu)建。在長效機制的工具箱里，應(yīng)該包括涉及土地、金融、稅收等一系列長期穩(wěn)定的制度建設(shè)，來替代政府短期行政力量對市場的干預(yù)，不輕易打壓、不隨意刺激。側(cè)重于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過發(fā)展租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)房等，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房體系。讓需求在時間周期內(nèi)平穩(wěn)釋放，讓供給的彈性貼近需求的變化。

過去幾十年的發(fā)展，決定了中國樓市的特殊性和復(fù)雜性。房地產(chǎn)牽一發(fā)而動全身，樓市調(diào)控沒有一蹴而就的“特效藥”，長效機制不可能在短期內(nèi)羽翼豐滿。它將會是一項長期性、系統(tǒng)性工程，也將是一個循序漸進(jìn)的過程，在不同時機適時探索并逐步走向成熟。