物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整

北京市住建委昨日公布了北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案），該草案目前公開征求意見。根據(jù)該條例（草案）內(nèi)容，北京將實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理重心下沉，全面賦權(quán)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理權(quán)。條例（草案）規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體履行指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的組建和運(yùn)行，參加物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)，辦理相關(guān)備案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，建立物業(yè)管理糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)服務(wù)應(yīng)急保障機(jī)制等職責(zé)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超2年

明確前期物業(yè)的管理責(zé)任及合同履行，促進(jìn)前期物業(yè)的規(guī)范運(yùn)行。條例（草案）規(guī)定，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

根據(jù)條例（草案）前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人做出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　明確建立物業(yè)管理委員會(huì)制度

條例（草案）在關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、選舉和日常運(yùn)行的保障、規(guī)范程序方面，增加了可操作性。條例（草案）明確了申請成立業(yè)主大會(huì)的條件、業(yè)主委員會(huì)的選舉程序、籌備組的組建及工作內(nèi)容、首次業(yè)主大會(huì)的議定事項(xiàng)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、業(yè)主大會(huì)依照規(guī)定召開的組織監(jiān)督。

關(guān)于物業(yè)管理委員會(huì)方面，條例（草案）建立了物業(yè)管理委員會(huì)制度，規(guī)定其履行組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的職能，設(shè)定了物業(yè)管理委員會(huì)的構(gòu)成及運(yùn)行程序，明確了關(guān)于業(yè)主對物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)產(chǎn)生異議后的處理程序，充分保障業(yè)主權(quán)益。

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

　　建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

條例（草案）要求建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。條例（草案）根據(jù)住宅小區(qū)不同類型對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的動(dòng)態(tài)調(diào)整進(jìn)行了分類處理：商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照規(guī)定納入政府定價(jià)目錄的，由市發(fā)展改革會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

　　專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)應(yīng)補(bǔ)足

根據(jù)條例（草案），完善專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建和續(xù)籌，明確專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理。條例（草案）明確了專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)，專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金；規(guī)范了專項(xiàng)維修資金的使用，要求設(shè)立銀行專用賬戶管理。業(yè)主申請不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

國家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之前的未售公房，沒有專項(xiàng)維修資金的，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立并足額交納專項(xiàng)維修資金。

國家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的比例交納專項(xiàng)維修資金；未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)協(xié)商并足額補(bǔ)交，未足額補(bǔ)交的，已出售的公房不得再次轉(zhuǎn)讓。