庫存達(dá)峰值 北京限競房土地供應(yīng)持續(xù)增加

截至目前，北京地區(qū)限競房簽約數(shù)量合計達(dá)到20589套，突破2萬套大關(guān)。與此同時，北京土地市場累計已經(jīng)成交超過100宗限競房地塊，數(shù)量仍在增加。因供應(yīng)量持續(xù)攀升，北京地區(qū)限競房庫存量達(dá)到歷史高峰。業(yè)內(nèi)人士稱，未來北京地區(qū)新房將以限競房供應(yīng)為主，項(xiàng)目去化率將持續(xù)分化。地塊位置、開發(fā)商資質(zhì)、配套設(shè)施建設(shè)，將是區(qū)分限競房項(xiàng)目優(yōu)劣的主要因素。

項(xiàng)目成交分化

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京限競房入市超過14個月，限競房簽約數(shù)量合計達(dá)到20589套，突破2萬套大關(guān)。與此同時，限競房供應(yīng)量達(dá)到4.66萬套，庫存量達(dá)到歷史最高值。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，最近幾個月都是高位，但與供應(yīng)量相比庫存持續(xù)積壓。限競房連續(xù)14個月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)指出，北京限競房自2018年6月10日開始入市，目前已入市限競房項(xiàng)目達(dá)到63個，合計入市限競房100期，合計供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到46618套。按照成交套數(shù)計算，網(wǎng)簽完成率為44.2%。其中，已完成網(wǎng)簽的限競房面積合計218萬平方米，平均網(wǎng)簽均價為48821元/平方米。

從已入市的限競房銷售情況看，項(xiàng)目之間去化率分化嚴(yán)重。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，少數(shù)位置優(yōu)秀的項(xiàng)目簽約相對活躍，大部分項(xiàng)目去化率出現(xiàn)了問題。市場出現(xiàn)明顯的二八現(xiàn)象，20%的項(xiàng)目占據(jù)超過80%的銷售。后續(xù)隨著大量郊區(qū)項(xiàng)目入市，預(yù)計限競房去化難題依然較大。

10月15日，中國證券報記者走訪位于大興區(qū)多個知名限競房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，限競房項(xiàng)目去化率低主要和位置有關(guān)。多數(shù)銷售欠佳的房源存在交通不便、配套設(shè)施缺失等現(xiàn)象。有的限競房項(xiàng)目距離最近的地鐵直線距離超過5公里。

以位于大興區(qū)龐各莊附近的限競房新樓盤項(xiàng)目為例，項(xiàng)目2018年10月開盤，樓盤已經(jīng)封頂，但目前仍然在大力推銷。項(xiàng)目附近沒有地鐵，居民區(qū)有開發(fā)商班車接送。據(jù)銷售人員介紹，在這里買房的多數(shù)是改善型需求為主，畢竟單價低，可以挑合適的戶型，未來說不定地鐵就通了。

中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)大興區(qū)限競房項(xiàng)目以大戶型為主，由于不符合“非普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，對購買者首付和貸款的資質(zhì)要求較高。這也是造成去化較難的一大原因。

“多數(shù)項(xiàng)目的小戶型在開盤時就一搶而空，很多開發(fā)商對小戶型存在捂盤、惜售的情況。特價房不是想買就能買到，有些開發(fā)商‘十一’期間推出了幾套特價房，但是搶到的客戶基本都內(nèi)部排了很久。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

“如果做成普通住宅，很多兩居室一推出就被搶空。”某樓盤銷售人員對中國證券報記者表示。很多樓盤為了配合銷售，將總房款在銷售時進(jìn)行分解，一部分為住宅費(fèi)用，另一部分分解為精裝修費(fèi)用。

二手房引流

限競房去化較難的原因與二手房選擇性較大、對購房者引流有關(guān)。“二手房基本都是成熟的社區(qū)，在配套上有明顯的優(yōu)勢。特別是學(xué)區(qū)和醫(yī)療，這些方面限競房無法競爭。”多位業(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示。

多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年“金九”以來，北京二手房市場整體價格出現(xiàn)下調(diào)，特別是與限競房總價接近的房源，都有明顯的價格調(diào)整。二手房降價對限競房去化造成較大沖擊。

以限競房項(xiàng)目較多的大興區(qū)為例，多個限競房項(xiàng)目周圍都有2014年以后入市的二手房項(xiàng)目，開發(fā)商多為保利、萬科、龍湖、首開等知名開發(fā)商，項(xiàng)目品質(zhì)和物業(yè)管理與目前入市的限競房項(xiàng)目相比難分伯仲。

“這些次新房項(xiàng)目最大的問題是房本不滿五年，原值較低。如果首付比例不夠，個稅比例要求較高。但如果是二套改善型，首付比例本身就很高，從這個角度看，這些次新房項(xiàng)目是很好的選擇。畢竟現(xiàn)在的限競房由于價格被限制，多數(shù)是毛坯交房，加上裝修時間真正入住可能需要兩年左右。算上時間成本，不如買次新房。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

張大偉表示，2019年樓市小陽春過后，從點(diǎn)到區(qū)域房價開始調(diào)整，熱點(diǎn)城市逐漸下行。此外，北京的貸款政策嚴(yán)格，而非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)過低，因此市場購房者基本都按照非普通住宅首付，二套首付比例需要80%。如果信貸政策沒有大的變化，北京樓市也難有大的波動。隨著限競房供應(yīng)持續(xù)增加，存量二手房將繼續(xù)與限競房博弈。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2019年樓市小陽春過后，多地區(qū)出現(xiàn)市場降溫現(xiàn)象，短期看都和金融信貸政策調(diào)整有關(guān)。商業(yè)銀行受益于降準(zhǔn)政策效應(yīng)，貸款政策有放松的空間，對房地產(chǎn)有一定的積極影響。但整體來看，房地產(chǎn)信貸政策仍然以穩(wěn)定為主。從公積金政策變化看，無錫、呼和浩特等城市今年有所收緊，揚(yáng)州、廈門、汕頭等城市有所寬松，放寬的城市對剛需首套購房者利好較大，對換房者而言影響較小。

供地持續(xù)增加

北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站信息顯示，10月15日，北京出讓3宗限競房住宅地塊。地塊分別位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村、通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)、大興區(qū)舊宮東站。三宗地塊的商品住房都需要執(zhí)行90/70政策，且限價銷售。此外，三宗地塊均配套幼兒園教育用地。從參與的企業(yè)看，舊宮地塊有10次報價16家企業(yè)參與，孫村地塊有5次報價7家企業(yè)參與，馬駒橋地塊有一次報價。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，疊加10月15日的3宗和以及即將拍賣的2宗，今年以來北京合計將成交105宗限競房住宅地塊。從地理位置看，大興及亦莊成交地塊高達(dá)28宗，大興區(qū)已成為北京限競房市場的紅海。

從參與拿地的企業(yè)看，民企參與限競房拿地的數(shù)量明顯減少，聯(lián)合體拿地的現(xiàn)象較為突出。以上述亦莊舊宮地塊為例，參與競拍的房企中，“電建+京能”“融創(chuàng)+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首開+保利”“中鐵置業(yè)+建工”均是以聯(lián)合體方式參與競拍。

對此，諸葛找房分析師國仕英對中國證券報記者表示，在北京地區(qū)已入市的限競房項(xiàng)目中，不少是通過聯(lián)合體拿地的方式。這一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期運(yùn)營銷售有雙重優(yōu)勢。此外，如果去化率不及預(yù)期，給單家房企的資金壓力會相應(yīng)減小。