一房二賣誰(shuí)將擁有最終的購(gòu)買權(quán)

由于房?jī)r(jià)上漲速度快、上漲幅度大，常常超過一般人的預(yù)期，因此也導(dǎo)致了一些利益至上者一房二賣。兩個(gè)買主，誰(shuí)將擁有最終的購(gòu)買權(quán)？沒有買到房子的買家損失怎么辦？

　　房?jī)r(jià)飛漲 房主一房二賣

2015年11月28日，在蘇州永年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下，晏悟與李吉簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出賣給李吉，價(jià)格375萬(wàn)元。當(dāng)日，李吉向晏悟支付了定金5萬(wàn)元。

2016年3月，晏悟告知永年中介，要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲50萬(wàn)元，作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。李吉得知后堅(jiān)決不同意，為阻止晏悟與他人簽訂合同出售房屋，李吉將涉案房屋委托其他中介網(wǎng)簽掛牌。

見李吉無(wú)意加價(jià)，晏悟把這套別墅按照新行情在其他中介做了出售登記。晏悟也知道把前面的合同解除掉才能簽訂新的合同，3月27日，晏悟分別致函李吉和永年中介，稱因李吉未按約支付房款，并已過合同約定的逾期時(shí)間，同時(shí)兩次擅自找其他中介至房產(chǎn)交易中心舉行網(wǎng)簽掛牌的違規(guī)操作，李吉嚴(yán)重違約，故晏悟解除合同。

李吉不敢耽誤，于3月29日至蘇州市虎丘區(qū)人民法院起訴晏悟，要求其立即配合辦理房屋的過戶手續(xù)。

李吉的擔(dān)心果然不是多余的，2016年4月7日，在蘇州家貝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下，晏悟又與肖達(dá)簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出售給肖達(dá)，價(jià)格485萬(wàn)元。

至此，晏悟?qū)崿F(xiàn)了多賣110萬(wàn)元的目的，也實(shí)際做出了一房二賣的行為。但當(dāng)晏悟與家貝中介前去辦理相應(yīng)房產(chǎn)手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已因李吉在法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全被查封。

　　第一位買主獲得房屋所有權(quán)

李吉訴晏悟的案件，虎丘法院于2016年至2017年三次公開開庭進(jìn)行了審理。訴訟過程中，李吉將購(gòu)房款匯入法院標(biāo)的款專戶。

2017年3月31日，虎丘法院對(duì)該案作出了民事判決，認(rèn)為：原、被告雙方經(jīng)過前期磋商，于2015年11月28日簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》已經(jīng)約定了特定的標(biāo)的物、價(jià)格、付款時(shí)間、交付手續(xù)、違約責(zé)任等，具備了買賣合同的主要內(nèi)容，故原、被告間房屋買賣合同已經(jīng)成立、合法有效。房屋買賣合同是原、被告的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方均具有拘束力，被告單方提價(jià)構(gòu)成違約。原告現(xiàn)已為履行房屋買賣合同做好了準(zhǔn)備，原、被告雙方房屋買賣合同的合同目的已能實(shí)現(xiàn)，合同可繼續(xù)履行，故對(duì)原告要求被告繼續(xù)履行房屋買賣合同、辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的請(qǐng)求予以支持。

據(jù)此，虎丘法院判決，晏悟繼續(xù)履行房屋買賣合同，將大觀人家02室房屋不動(dòng)產(chǎn)變更登記至李吉名下。

晏悟上訴至蘇州市中級(jí)人民法院，蘇州中級(jí)法院于8月25日作出了終審判決：合同履行過程中，根據(jù)涉案當(dāng)事人之間的微信聊天記錄以及錄音等資料可以反映晏悟提出了增加房款50萬(wàn)元的情形，增加了履行合同的障礙；在雙方未處理完畢合同是否繼續(xù)履行以及是否協(xié)商一致解除的情形下，晏悟又于2016年4月與案外人簽訂涉案房屋買賣合同，應(yīng)視為構(gòu)成違約。鑒于目前李吉已經(jīng)將大部分房款匯入原審法院賬戶，具備履行合同的條件，原審法院據(jù)此判決雙方繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

其后，李吉向虎丘法院申請(qǐng)予以強(qiáng)制執(zhí)行，該案于2017年10月23日全部強(qiáng)制執(zhí)行完畢。

　　第二位買主獲得差價(jià)賠償

肖達(dá)糾結(jié)中等了一年多，等來的結(jié)果卻是房屋明確歸屬李吉的終審判決。但房?jī)r(jià)一直在漲，這一年多這套別墅竟然又漲了百萬(wàn)元左右。他訴至虎丘法院，請(qǐng)求判令晏悟返還購(gòu)房定金20萬(wàn)元，并賠償現(xiàn)價(jià)與當(dāng)初合同價(jià)的房屋差價(jià)損失。

經(jīng)虎丘法院委托，蘇州市中安房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2017年12月29日出具了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，認(rèn)定房屋市場(chǎng)單位價(jià)值為20200元/平方米，市場(chǎng)總價(jià)值為579.38萬(wàn)元。

虎丘法院認(rèn)為，肖達(dá)與晏悟簽訂的《房屋買賣（居間）合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。本案所涉的大觀人家02室房屋，晏悟明知自己已與李吉簽訂了買賣合同，且已收到李吉要求配合過戶的律師函，依然于2016年4月7日與肖達(dá)簽訂了再次出售房屋的合同，且晏悟在簽訂該合同時(shí)向肖達(dá)隱瞞了房屋曾與李吉簽訂了買賣合同且雙方存在糾紛的事實(shí)。晏悟一房二賣的行為系導(dǎo)致本案糾紛產(chǎn)生的直接原因，其違約行為導(dǎo)致雙方之間的《房屋買賣（居間）合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此肖達(dá)作為守約方有權(quán)要求晏悟承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，涉案房屋2017年8月25日的估價(jià)為579.38萬(wàn)元，與原、被告合同約定的房?jī)r(jià)相比上漲了94.38萬(wàn)元，肖達(dá)實(shí)際損失為94.38萬(wàn)元。2018年4月26日，虎丘法院作出了晏悟向肖達(dá)退還購(gòu)房定金和賠償房屋差價(jià)損失的判決。

晏悟不服虎丘法院判決，于2018年6月11日向蘇州中級(jí)法院提起上訴。蘇州中級(jí)法院依法組成合議庭審理了本案，認(rèn)為，晏悟與李吉就涉案房屋另有房屋買賣合同關(guān)系并實(shí)際履行，系導(dǎo)致本案合同無(wú)法實(shí)際履行的主要原因，對(duì)此晏悟應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院據(jù)此認(rèn)定合同違約損失數(shù)額為房屋差價(jià)94.38萬(wàn)元，并未超出肖達(dá)預(yù)期可得利益范疇，本院予以維持。

值得一提的是，兩位買家勝訴之后，兩家中介公司也將晏悟訴至法院。法院認(rèn)為，既然前后兩份合同都是合法有效的，各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，包括應(yīng)付的中介費(fèi)。故法院判決晏悟支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)約10萬(wàn)元。為了多賺百萬(wàn)元，晏悟一房二賣，最終還是以300余萬(wàn)元成交，反過來支付了賠償金百萬(wàn)元，晏悟?yàn)樽约旱氖判袨楦冻隽顺林氐拇鷥r(jià)。

　　分析

一房二賣，并不意味著第二份買賣合同必然無(wú)效。法律并沒有明確禁止一物二賣，并不因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。一房二賣的房主將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。

（文中當(dāng)事人均系化名）

(責(zé)編：許維娜、孫紅麗)